房产税到底要怎么收：我们等的是靴子，却掉下来一块大石头

一

有关领导昨天撰文说，征收房产税要按照评估值计征。举国皆惊。

按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算，每年要缴的房产税约在13万元左右，相当于初级白领一年的工资。当然，你说在有免征额的情况下，实际上是对你的第二套房征税。好，按北京目前的租金回报水平，上述房屋的租金也就刚刚够交税，但在北京，有相当地段的年租金回报不足2%，除了租金，还要再倒贴钱补足税款。也就是说，辛辛苦苦买了第二套房，到头来是为税务局打工。

多年来，对房产税的争论，门派理据繁多，说法观点无数，但不管多么玄妙高深，义正辞严，也不如老百姓掏钱时的切身感受来得真切。

二

你会说，谁让你买第二套（或比二再多）房子了？活该吧！

不对呀。过去二十年里，国家鼓励买房可不是一次两次。从房改和按揭开始，连经济适用房都放开买，上海为了鼓励外地人买房，还送蓝印户口。到全球金融风暴的年景，“四万亿”放水，不买房买啥？到了2015年，三驾马车都不灵光，经济增长滑坡严重，房地产库存预警，于是又一轮强刺激，把政府和企业的杠杆成功转移到居民身上。

问题是，用了你至少三道之后，横空出四道限令，限购限贷限售限签，把不动产变成冻产，然后再提征税。

三

无论是招拍挂卖地还是销售卖楼花，内地房地产都学的是香港模式。这是有内在逻辑的，因为两者的土地制度类同：土地公有，长期租用。

但不同的是，香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的，而是按房屋的租金水平做为税基。因而不仅用途清晰，而且税负不重。据香港中原施永青先生讲，香港的房产税分为三个部分：

一是地租或补地价，这是持有税，因为是按卖地时的地价征收，所以早期房产税额很小。比如太古城的地是100年前拿的，其地租每个季度才数百港元，每个业主分摊为0.03港元！太古城的租期是999年。还没有到加租的时间。现在大部分地租，是按差饷估值的3%。

二是差饷。差是“差人”，就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯，是维持治安的开支，现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值（因为房子你自己还在住）的5.5%征收，每年或许有微调。差饷实质是持有税。

第三部分，如果房子真在出租状态，征收的叫物业税，私家业主交租金收入的15%，企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。

所以，部长提出的玩法的实质是：卖地时学香港，地权握在自己手里，征税时学美国，按最大头儿的税基来收。其“兼收并蓄，取其精华”的能力令人叹服不止、不止、真不止……

不错，美国是按市场评估值来征房产税，但美国的土地是私有的，千秋万代不变，不管你家房子下面发现石油还是黄金，都归自己（比如布什家族就是这样富出来，然后再贵起来的）。再者，人均收入和资产流动性，我们与美国仍然不可同日而语。

中国内地和香港，如果按照市场评估值来征税，那所征税的出处是土地，而不是上面建筑的房屋。单就房子而言，与一般的生产设备无异，是要折旧的。不然，中国哪来的那么拆迁？成都重庆的房子比北京不知要好上多少？可房价天壤之别，就是因为房子下面的土地值钱！而土地并不是业主的。

四

施政之要是什么？

一是初心和立意，要良善，以民为天；二、对症下药；三、有安全边际的可行性。

看看初心是什么？不管是为了改变预期，平抑房价，还是再给财政收入日渐枯竭的地方政府一个收钱新工具，总之是功利性目标。

再看是否对症下药？中国房地产患在哪里？病在何处？不在于一个人住大房，而在于一个人占多套房。也就是说，温州的炒房大妈，比住豪宅的马云，危害要大得多。可是，我们听到的征税凭据，始终是面积，而不是套数。

有人要招杠，那马云要是想住5万平米大房子呢？不可能，容积率是建委批的，你不批，他住不了。放心。

三、可行性就更堪忧。如文首所提的按市场评估值征收一节，不仅大量位高权重财丰因而房多者很难通过，账面资产厚而流动资产薄的小中产，勒紧裤带也未必交得上。

五

讲真，如按市场评估值征房产税，那对大部分有房族来说，落下的不是靴子，而是一块杀伤力颇大的石头。在上月与香港中原集团主席施永青面谈时，他提到，“如果这样收，很多人会交不起的。”

在情况复杂的现阶段，应该怎样征收房产税？

首先，如果要按房屋估值征收，那么只应针对于“过份套数”拥有者，比如先从第五套以上（含第五套）开始征收。然后，第四套，第三套……

上文说过，最有害者，不是有钱住大房子，因为马云不住，你也住不起；而是有钱买多套小房子，就把小房子的价格炒上去了，你才买不起。

这样征收，一是打击面小，理由充足。你都第五套了，有点过分吧！二是很多群众买房是被“诱敌深入”，以情以理，宜给回旋时间。

其次，在管理增量的同时，激活存量。特别是空置房，既是投资目的，又是浪费资源。用收税逼出空置房，增加市场上的租房供应，有助于租金合理化。当然，也会使业主有了纳税来源。

第三，才按租金收入为税基，征一个较低税率的普适税，并把物业费合并，比如香港的差饷。

六

地方政府事多钱少，企业情况不妙，刮不出多少油水，中央也不可能把分税制下已入袋的钱转给地方。只能加新税，把肉多难啃的大骨头，即房产税，甩给地方，慢慢去玩。

但这个游戏并不好玩，所以有了撰文的“立法先行、充分授权、分步推进”的12个字箴言。这与“按评估值征收”一样重要。就是先立规矩，由地方再去尝试，有问题算试错，没问题就打堡垒战，直至全部拿下。

GrowthHK（Growth Hacker）：双创环境下，创业者需要将想法落地为产品，通过市场验证出该商业模式的可行性，并以此吸引投资加速渠道扩展，从而实现产品的大范围推广；增长是创投环境中对各阶段数据的考量，而增长黑客就是要你成为一个懂产品运营、市场营销、渠道推广、商业模式的全方位增长型人才；