别了，“房住不炒”？别理解偏了

文 | 佘宗明

别了，“房住不炒”

楼市迎来历史性时刻

房地产正式转向

……

从前天起，房地产圈就开始燥起来了。

我朋友圈里的部分房产中介，秒变政策肉喇叭，又是划重点又是配上“说大事专用图”，俨然是两年未有之大活跃。

齐齐“寥”尔的塌房，都不足以对冲这股情绪。

或许可以用几个词形容这副景象：

“消失的它”＋“热烈”+“欢颜”

这充分说明：久旱之后，有些人盼甘霖盼到了什么地步。雷声一响，他们就亢奋起来了。

那，楼市真的拐点已至吗？

房地产能在经历过一轮从KTV到ICU后，又转回商务包间吗？

01

如果拐点指的是房地产政策由紧到松的整体性调整，那拐点确实将近。

如果拐点指的是“房住不炒”基调的转折，那拐点恐怕还远着。

这是我的基本判断。

调整已是在所难免，“高层定调”中说得很清楚了：

“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

“防范化解重点领域风险”，是要点。

一恒=2.4万亿，几个经济体能承受这种计量单位的冲击？

“供求关系发生重大变化”，是题眼。

之前是要防过热，现在是要防过冷。

据国家统计局发布的数据，截至上半年，我国房地产行业的景气度为94.06，为低景气度水平。

房地产行业，好久没吃顿饺子了。

但由此断定“房住不炒”要退出历史舞台，大概率是理解偏了。

没错，上面连着提了7年的“房住不炒”，这次提都没提。

▲几次会议中的表述对照。

但没提“房住不炒”的同时，也没提“房子可以是投资品”。

别忘了，会议还提到：

要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

细看这番表述，看似没提“房住不炒”，却满是“房住不炒”的影子。

经济学博士肖仲华说：这分明是在进一步推进“房住不炒”政策，通过城中村改造、保障房供给，进一步满足住房刚需和改善性需求，而绝不是放弃“房住不炒”政策，再次任由楼市疯张。

我能理解许多人的“拐点叙事偏好”。

仁者见仁，智者见智，信号体爱好者见信号。

不得不说，当下的舆论场缺这缺那，却从来不缺“信号体”。就着“批发震惊，量产重磅”的标题，有些人将“释放了N大信号”的句式盘出了包浆。

在他们眼里，重大会议、重要文件里说了什么，是信号；没说什么，也是信号。

但总结信号，也得等脑子退烧再说。

02

每逢楼市有风吹草动，“救楼市”的声音就开始泛起。

这次也不例外。

得看到，自今年6月财经作家吴晓波抛出“救楼市才能救内需”的说法以来，“救楼市”的争论未曾止息。

在此事上，我挺认同经济学家马光远老师说的：

房地产不需要“救”，但需要“纠”——纠偏的纠。

不能一边卡着房地产的脖子，一边给它输氧。

诚如他所言，楼市演变到今天这地步，有市场周期的因素，房地产的黄金20年已经结束了；也有非市场化的因素，某些强干预式的限制性措施抑制了正常的流动性。

市场周期，在供需端皆有体现。

供给侧，开发商的“三高（高杠杆、高负债、高周转）”模式已难以为继，到了不转型不行的时候；

需求侧，三线以下城市房子普遍过剩，结构性的供需失调问题就摆在那；

投资端，房地产已经不再是最好的投资品，各地固定资产投资中，房地产投资是萎缩得最为明显的——数据为证：上半年，我国房地产开发投资额为58550亿元，同比下降7.9%，跌幅比去年还有所扩大。

非市场化限制，主要体现在“四限（限购、限售、限贷、限价）”上。

这类临时性措施，并不能替代长效机制。若“短期措施长期化”，势必会造成供需的扭曲。

这两大因素，一个都不能忽视。

若只看到前者，很容易觉得，房地产危就危了，不值得救，泡沫迟早是要破的；若只看到后者，又难免觉得，房地产行业困境都是“限”出来的，进而忽略了房地产行业深层次的痼疾。

03

在楼市问题上，该怎么促进房地产市场平稳健康发展，可能得一篇论文、一部专著才能说得清。

可让楼市告别“政策市”，尽早恢复市场化，该是正常思路。

循此思路看，面对房地产困局，没必要“没条件创造条件也要救”，但有必要挪开那只卡喉咙的手。

这就要求，尽早边际优化，避免刻舟求剑，切忌将过去在市场长期过热阶段的做法沿用到过冷阶段。

自去年以来，政策层面其实已出台了很多措施：

对房企，“三支利箭”分别从信贷、债券、股权三大融资政策上给了房地产企业以支持。

对购房者，发购房补贴，提贷款额度，降首套利率，能用的招都用上了。

▲去年11月11日，央行、银保监会出台了支持房地产行业的「金融16条」。

这属于输氧。

接下来，放开限购限贷等，特别是抑制正常改善性住房需求的“认房又认贷”，也当提上日程。

对楼市最后的疼爱，该是“手放开”。

值得注意的是，过去两年，有好几个热门城市都曾试探式地为楼市松绑，却无一例外地以“一日游”告终，如：

2022年5月，南京房地产业协会发文，二手房限购政策被全面取消，但消息官宣不到3小时就删除了。

2022年8月，苏州、南京政策都传出优化或取消“认房又认贷”的消息，但很快又说“暂缓执行”。

2022年9月，苏州房产中介称，接到全市取消首套房限购、本地户籍居民在苏州六区购房无需提供社保或个税证明的消息，但两日后又遭遇反转。

同月，青岛发文件称“二手住房不再限购”，但1天后，这句话就被删除……

这下好了，“适时调整优化房地产政策”，可以让各地姿态不用那么扭捏了。

以后要求各地“应调尽调”，也不突兀。

若能以此为契机将中国楼市导入市场化轨道，那也算是没浪费一次困境。

04

事实上，在今天，许多人对楼市问题存在些许偏颇认知，这类认知叠合“高房价敏感”，夯牢了房地产议题上的舆论地基。

这其中，尤以几点最为常见：

1，一户家庭一套房，才叫刚需，买房多于一套，就是炒房。

此类看法，显然对“刚需”的定义过窄。

一家人不够住了，为了改善生活品质再买一套房，是刚需。

一家人喜欢两座城市，在两地都买房经常换个地方住住，同样是刚需。

2，中国的房子已经够住了，没必要再去鼓励房地产投资了。

乍看起来很在理：据《中国建设报》报道，住建系统此前的普查涉及了全国6.6亿栋城乡房屋建筑。截至2022年，中国户均已接近1.1套住房。

但还是那句话：当前的住房问题，不是房子太少，而是结构性矛盾。

三线以下城市，可能卖都卖不出，但热门一二线城市，却可能依旧供给不足。

很多人住的还是老旧小房子，可能也想住新房子。

单纯以总量除以家庭数，却罔顾内部结构性问题，有失偏颇。

3，房地产泡沫要破就早点破，破了大家就都买得起房了。

在房地产已变为捆绑了大量投资和债务的巨型产业链的当下，它陷入失序的风险问题无法被回避。

今年4月10日，住建部部长倪虹在调研时指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业；2022年增加值占GDP6.1%；两个支柱合起来占13%。

北师大房地产研究中心主任董藩认为，如果算上建筑、建材、钢铁、纺织、家电、家具、装饰、规划设计等关联产业，GDP总量中很可能有30%-40%都是由房地产完成的，同时至少有1亿人跟房地产有着直接或间接的联系。

▲过去几年里，房地产产业产值在GDP中的占比情况。制图：华经产业研究院。

这么一说，“软着陆”的概念又得冒出来了。

中国首席经济学家论坛主席夏斌就说：房地产泡沫要不能压，要慢慢释放。

在房地产问题上，不能短期措施长期化，也不宜长期问题短期化，还是要在发展中去化解。

马光远说得挺好，中国房地产用了30多年发展到今天，解决房地产的问题也需要很长时间，千万不能着急，让市场循环，让音乐继续响起，大家继续在舞池里跳舞，问题才会解决。

4，只要放开限购，就必定会有人再入场炒房。

炒房，是因为有价差可赚。能赚，是因为有人会接盘。

现在的情况是，没多少人接盘了，因为看涨预期没了，也因为手头没钱了。

认为一松绑就会回到从前，只会是误解。

这些卑之无甚高论，但都是值得重申的常识。

05

“房住不炒”，按住不表。这的确耐人寻味。

经济学家贾康说，房住不炒，但可小烹：过去房地产的发展直观上曾是重油重盐的高火猛“炒”，其味烈，吃着爽却难免有伤肠胃，呈短期化；未来健康的房地产发展模式倒也不必滴油不沾，或是生冷饮食，而应文火小烹，营养均衡搭配。

“文火小烹”，当以尊重市场为前提，尽量避免土地财政脱离市场基本面的过度汲取，也避免短期措施长期化的限制。

对大众而言，当长达20年的房地产周期过去时，调整预期也势在必行。

看懂中国经济，才能看懂房地产，看懂房地产，也才能更好地看懂中国经济。

房地产专家杨少文曾断言：未来房地产行业的底层逻辑，会从“房、地、产”变为“产、地、房”。

在他看来，过去是房、地、产，因为人均住房的稀缺，住房需求拉动增长，引发地价快速上涨，然后形成了产业。未来是产、地、房，先有产业，土地才能产生价值，房子才能跟着升值。

没有足够产业作为基础，以至于房地产成了产业基石的地方，会加速塌陷。

在楼市分化的当下，围绕产业转是硬道理。

这套逻辑，不只适用于房企投资，也适用于人们买房。

说到这，我想起了电影《夏洛特烦恼》中的情节：

夏洛（沈腾饰）穿越到从前后，劝大春（艾伦饰）全家人把钱拿出来买房，结果大春在房价从2700元/平半年涨到2900元/平时就全卖了。

这剧情要是将时间线往后平移20年，那着实是够“穿越”的。