地产大佬的黄昏

文 | 佘宗明

在“一个时代结束了”句式被用烂了的时代，人们的挽歌总是散落在各种叹词之中。
没那么多轰然一响，却有无数个唏嘘一声。
富力失去“张力”，是这几天地产圈里的头条。
搁两周前，最热话题是许家印被传跳楼。
恒大与富力，曾是广州两大代表性房企。恒大曾是中国房企第一军团，富力更早之前曾是粤系房企中的“大哥大”。
许家印跟张力，是多年好友。之前二人都有自己的中超球队，广州德比时，两人还比邻而坐，谈笑风生。
可线性流逝的时间，从来不吝于用“时过境迁”显示自己改变世事的能力。
仅几年时间过去，地产大佬们的处境，就被钉在“物是人非”的墙面上了。
只恐双溪舴艋舟，载不动他们的许多愁。
时代大幕上，任志强、潘石屹、许家印、孙宏斌、张力……大佬们的身影一一掠过。
然后，屏幕上打出了一行字：
地产大佬们的黄昏。
沉浮录，现在只剩下个“沉”字。

01

2020年12月，虽然恒大债务危机被许家印“债转股”的神操作化解，但中国房地产行业已迎来变局时刻。
经济学家马光远当时抚今追昔道：中国过去40年经济高速增长的过程中，差不多每10年都有一波财富浪潮。最大的一波就是房地产，房地产造富周期差不多持续了20年。
21世纪的前两个十年，确实是中国房地产的“激荡20年”。
在此过程中，一批地产大鳄站在了时代潮头，他们走在春天里，落在身上的都是“南方讲话”的余晖。
踩着“高负债、高杠杆、高周转”的风火轮，这些大鳄们叩开了各个富豪榜的大门。
风云际会，作而万物睹。
房地产的造富效应，从大佬们极尽奢华的生活就可窥斑：
去年9月，网上曾流出一份《恒大集团各级领导客史记录总表》。
这份表格，让很多人见识了“上流人”的讲究生活。
而这次深陷行贿漩涡的张力，同样让别人见识过什么叫“究极奢华”。
被控受贿的那位美国旧金山官员努鲁，2018年10月来到中国时，曾受到张力的礼遇——
努鲁下榻酒店后，24小时配有保镖，“就像FBI的特工一样”。
参观张力的家，努鲁大为震惊，觉得像走进了“博物馆”“白宫”。
这场景，就像是刘姥姥进了大观园。
有钱人朴实无华且枯燥的生活，总得找点乐子。
就像煤老板偏爱投资影视业那样，地产大佬之前普遍喜欢玩足球。
2019年6月，足坛曾发生“十二君子联名上书”事件，促请加快成立中超联盟。
有意思的是，12人当中大多数都是地产大佬：广州恒大许家印、上海绿地申花张玉良、河北华夏幸福王文学、深圳佳兆业郭晓群、广州富力张力、大连一方王健林、河南建业胡葆森……
部分大佬的多元化扩张棋盘中，落子还包括造车。典型的，如恒大、宝能。
毫无疑问，那是属于地产大佬们的黄金时代。

02

但也就是几年过去，境况已大变。
这几年，地产大佬们纷纷开启了渡劫模式。债务压顶成了他们的共同遭际。
2018年就喊出“活下去”的万科掌门人郁亮，当时还被视作新版杞人忧天。
可到了2022年，被寒气吹到的房企们，一个个将郁亮的“黑铁时代”论抄在了小本本上，只恨没能早些储粮。
房地产行业入冬，中超跟着吹寒气。
这两年，跟中超有关的新闻高频词，是断粮、欠薪、解散、退赛等。

这不是房地产行业首次被寒气侵袭。
事实上，早在2014年前后，房地产行业进入拐点的声音就四起。
也是在那两年，任大炮退休，潘石屹低调，王石处于半游学状态，朱孟依为合生创展徘徊在退市边缘而伤神……当时就有地产大佬时代落幕的说法。
李超人在翌年的退场，更是让这类论调泛起。
但那时依旧是白银时代。2016年至2017年的上扬曲线，更是让所谓拐点论又拐了个弯。
直到这两年，很多人才生出“只是当时已惘然”的后知后觉之感。
2022年行将过去，房企们普遍过得挺难：克而瑞发布的数据显示，2022年1-11月，百强房企的累计销售业绩，无论是全口径、操盘口径还是权益口径，同比下降皆超四成。
困境中的地产大佬们，已经无法再用爱马仕皮带表露自身的意气风发，只能是用工作群里的语音证明：自己真的没有刚落到救生毯或防护垫上。
越是困顿期，越是容易被负面缠身，负面越是容易被“放大”。
身为富力“双老板”之一、富力联席董事长的张力，陷入行贿泥潭，自然也显得愈发扎眼。
这会被视作“地产大佬渡劫2022”的直观注脚。

03

张力此次被伦敦警方逮捕，“1.29亿天价保释金”确实很醒目。
要知道，张力被指行贿的金额（价值2070美元的葡萄酒、免费旅游和其他礼品折抵价值）跟这没法比，因行贿而被开绿灯的大型混合用途项目也才价值数百万美元。
所以，事发后，富力方面一边切割，说涉事项目是张力个人持有，保释金也并非富力提供，一边否认，认为“对方到中国出差，张力请吃饭、住酒店只是中国的待客之道，并不涉及到行贿。”
鉴于不少房企发迹史中都有些“灰色”部分，之前也有中资房企卷入“行贿疑云”，这原本可以被淡化。
但现在看，不少人会将其跟富力如今的处境打包审视，这会扩充此事的解读外延空间。
富力曾是“华南五虎”中碾压碧桂园、恒大、雅居乐和合生创展的大哥式存在，它的“双老板”模式（李思廉和张力“双子星”共同掌权且保持权力平衡）也为业界津津乐道。
2005年在港IPO后成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，2018年首次进入千亿房企之列，都是其高光时刻。
而在舆论视线中，它的高光点是2017年充当“白衣骑士”，花了189.55亿元吃下万达70多家高星级酒店，在“世纪大收购”中扮演了主角。
彼时将资产包甩卖给富力的王健林，很是心痛：“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇！”
另一头的李思廉则很高兴，称“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”
但事实证明，富力是接了个烫手山芋：重资产属性+疫情冲击影响，让酒店业务成了加剧富力资金链承压的那根重量级稻草，让其流动性加速恶化。
年报显示，截至2021年末，富力的借款总额共达1327亿元，净负债率123%，2022年内到期的借款约为583亿元，同期非限制现金余额约为63亿元（不包括148亿元限制现金）。
眼下正卖卖卖的富力，倒是想含泪大甩卖那些酒店资产，可在房企们忙着自保的当下，没能来接盘呢？
这只是富力决策失误的缩影。从第一梯队到不复荣光，富力的几度踩空，事后看很容易给人“一对王加四个二拆着打”的既视感：
2007年押注商业地产，结果错过了低价拿地红利，还被2008年的金融危机点了穴；
2012年逆势在低线城市拿地，遇上了政策调控升级……
想靠出海带来增量，2013年起在马来西亚、澳大利亚等国投建项目，可滚动开发模式跟回本周期长、融资成本高情形的不适配，让其并未收到预期回报——从2012年出海潮起，再到2017年逐渐退守，多个中资房企都为此交了昂贵学费。
在此背景下，张力涉嫌行贿，势必引来更多的诟病：钱没怎么挣到，还可能落得个囹圄之灾，说什么好呢？
这，也算是一次踩空了。

04

张力的“吃亏”，富力的踩空，难免让人想起那句跟“个人奋斗”“历史进程”相关的名语录。
抓住时代红利，就是“时来天地皆同力”。
时代红利不再了或错失了，就是“运去枭雄不自由”——具体来说，没准就是被迫低调、被传跳楼。
不知道张力们对照现在和从前，会不会有种“别梦寒”的失落感？
就目前看，房企中活得较好的代表，是“万”字头的万科和万达，一个是很早就喊出“活下去”，如今“囤粮”3500亿过冬；一个是因提前遭遇债务危机开启自救性大甩卖，而今渡劫成功。

但更多的房企，在繁荣预期里停不下扩张的步伐，到了房地产周转模式面临去杠杆、降负债和控风险严峻考验时才大梦初醒，当下只能是羡慕嫉妒万达。
当然了，说富力们失去了发展的张力，说房地产行业再也无法“加印”，并不确切。
在房地产“金融16条”、地产纾困“三支箭”、保函置换预售监管资金统一规定出台后，多维度房企融资端支持体系齐活，很多房企又从天台上下来了。
在债务重组上积极的富力，就已成当前国内首家实现境内及境外债券全部整体展期成功的房企。
没必要现在就急着扔出那块明梏——房企日子不好过，更多行业也会跟着不好过。
希望房企和更多行业都恢复元气，是后疫情时期正常的期冀。
只是你认或不认，有些情形就摆在那：
房地产行业很难再回到过去了。2023也不会是2019。
对许家印张力们而言，那种时不我与的感受，只会是来得更加真切。